경매 아파트, 싸다고 샀다가 보증금 물어주는 '대항력'의 비밀

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잠시만요! 경매는 자금 계획이 0순위입니다.

내가 동원할 수 있는 자금을 모른 채 하는 권리분석은 의미가 없습니다. 확신 있는 투자를 위해 1편의 계산기를 먼저 활용해 보세요.

경매 시장에서 시세보다 유독 저렴한 물건들을 보면 '대박 기회'처럼 보입니다.

하지만 그 이면에는 낙찰자가 낙찰금 외에 별도로 물어줘야 하는 '인수 금액'이 숨어있을 확률이 높습니다.

그 핵심에 바로 대항력이 있습니다.

1. 대항력이란 무엇인가?

대항력은 임차인이 제3자(낙찰자 등 신규 주인)에게 "내 계약 기간과 보증금을 보호받을 권리가 있다"라고 주장할 수 있는 법적 힘입니다.

성립 요건: 주택의 인도(입주) + 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 발생합니다.
주의할 점: 대항력이 있는 세입자는 자기 보증금을 다 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다. 즉, 법원이 주는 배당금에서 보증금을 다 못 받으면 모자란 돈은 낙찰자가 생돈으로 내야 합니다.

대항력이 '있는지 없는지'는 날짜 싸움입니다.

등기부등본상 가장 먼저 설정된 말소기준권리(근저당, 압류 등)와 세입자의 전입신고일을 비교하면 됩니다.

[Go] 대항력 없음: 세입자 전입일 < 근저당 설정일
- 세입자는 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 낙찰 후 권리가 소멸하므로 명도 대상입니다.
[Stop] 대항력 있음: 세입자 전입일 > 근저당 설정일
- 세입자가 낙찰자보다 우선합니다. 보증금을 한 푼이라도 못 받으면 낙찰자가 물어줘야 합니다.

대항력 있는 세입자가 있다고 해서 무조건 포기할 필요는 없습니다.

세입자가 배당요구종기일 내에 배당신고를 했는지 확인해야 합니다.

배당신고를 한 경우: 세입자가 낙찰금에서 우선적으로 보증금을 받아갑니다. 내 낙찰금 안에서 해결된다면 안전합니다.
배당신고를 안 한 경우: 세입자는 낙찰금에 관심이 없습니다. 나중에 낙찰자에게 따로 돈을 받겠다는 뜻이므로, 보증금 전액을 인수할 각오를 해야 합니다.

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